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一文读懂什么是住房保险

发布日期:2018-10-07 11:03:11 浏览次数: 文章分类:购房指南

      住房保险一般称为住房公积金,是由单位和个人共同出资建立的用于个人购买或大修生活用房的保险基金。住房保险之所以列入政府的社会保险支出,一是因为国家财政要为居民的生活用房提供基础设施建设的资金;二是因为对中低收入阶层的经济适用住房,国家财政进行了暗补;三是财政拨款单位职工的住房公积金,不论是单位还是个人缴纳的部分都来源于国家财政收入。
       一、涵义
       住房保险是指以房屋形态体现的房产和以土地形态体现的地产,以及与其有直接利益关系的财产为保险标的,以经济合同的方式集合具有相同损失危险的足够多数的单位和个人,预先分担根据概率论计算的可能损失金额,建立起来的一种保险。住房保险属于财产保险范畴,是财产保险的险种之一。在住房生产、流通、消费过程中,风险事故可能给住房造成损坏,给住房者带来经济、生活上的困难。为消除可能出现的不利影。向,住(租)房人可与保险公司达成一项协议,被保险人通过交付一定的费用以获得保险公司对住房的意外损失给予一定的经济补偿的保证。由于住房保险是以在一定期间内,总是固定存在一定位置上,具有不可移动性的住房以及与其相关的财产为主要保险对象。因此,它具有一般财产保险的特性,同时住房保险也是被用来消除自然灾害和意外事故对房地产所造成的不良后果,对财产的损失进行经济补偿,它是一种补偿性保险。
       二、住房保险的特点
       住房保险属于财产保险范畴。由于住房这种财产独特的性质以及管理上的因素.使得住房保险与其他财产保险的险种相比,有自己的一些特点。
       1.保险标的形态的单一性
       财产保险的保险标的主要是有形的物质财产,有形的物质财产又具有多样性,使得保险标的也多样化,如企业财产保险中,其保险标的既有固定资产,又有流动资产。但是,在住房保险中,能够作为保险标的的财产就只有房屋这一种形态。
       2.保险类别的针对性
       住宅产业必然包括开发和经营这两部分,随之延伸的内容非常广泛,包括土地的开发经营、房屋的建造、房屋的出售和出租、房屋维修以及房产的管理等。在住宅经营、管理的全部过程中,除土地开发这一环节不具备保险条件以外,其他环节都有一定风险的存在,从而要求保险业对住宅产业进行全程保险,创立较多的房屋的保险种类,给住房投保人较大的选择余地。现实中,在房屋建造、经营、管理的各个不同时期,就有多种的险别与之相对应,将风险转嫁给保险人。
       3.保险主体的多样性
       保险主体就是订立保险合同双方的当事人,即保险人(保险公司)与被保险人。住房在开发、经营、管理的全过程中,涉及到的方方面面的行政、业务关系很多,如管理就是涉及到住房建设管理、住房综合开发管理、住房物业管理等,在经营方面又涉及到住房开发公司、住房经营公司、房屋修缮公司、房屋建筑材料公司等诸家经营单位的相互业务联系,所有这些,使住宅在开发、经营、管理过程中与多方面有着不同性质上的利益关系。也就是说保险的主体,只要与房屋有着法律上可以主张的利益,都可以签订保险合同,与之相对应,保险主体就具有多样性。
       4.保险赔付的高额性
       住房保险的风险发生具有不确定性,发生的时间不确定,发生的损失也不确定。这使得风险发生时,往往来不及做适当的防范措施。而住房这种财产,往往具有很大的价值,不用说是在建工程一般投资都在千万元以上,即使是一套住房,最起码也要十几万元。那么,在签订合同时往往约定了赔偿方式,无论是以何种形式来解决风险发生后的赔偿问题,保险公司要赔付的赔偿金一般都会是一笔比较可观的数目。
       三、住房保险合同的主要内容
     (一)保险人名称和住所;
     (二)投保人、被保险人名称和住所,以及人身保险的受益人的名称和住所;
     (三)保险标的;
     (四)保险责任和责任免除;
     (五)保险期间和保险责任开始时间;
     (六)保险价值和保险金额;
     (七)保险费以及支付办法;
     (八)保险金赔偿或给付办法;
     (九)违约责任和异议处理;
     (十)订立保险合同的日期。
       四、住房保险的种类
       前面已经提到,住房保险与其他种类的保险有着很大的差别,由于住房保险标的的多样性,导致它有一个显著的特点,就是保险种类的多样性。从一般意义上讲,住房保险有下面几种:
       1.商品住房保险
       商品住房保险是一种为商品住房购买者提供配套服务,使商品住房购买者所购买的住房在遇到自然灾害或意外事故的损失时能够及时得到经济补偿的险种。经保险人认可的通过市场公开销售并作为住房使用的商品房屋的所有人是被保险人。保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房,包括被保险人购买的商品住房中计人房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属设施和室内装修材料。但是,保险房屋所在的建筑物的公用部位及公用设施、正处于翻修和建造中的房屋,不属于保险财产范围,属于不保财产。由于下列原因造成保险财产损失和费用支出,保险人负赔偿责任:①火灾、爆炸、水管爆裂。②暴风、台风、龙卷风、雷击、暴雨、雪灾、雹灾、洪水、冰凌、泥石流、海啸、崖崩、突发性滑坡、地面突然下陷。③空中运行物体的坠落,以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。④合理的保险财产的损失和施救费用。合理的保险财产的损失和施救费用是指在发生上述灾害或事故时,为了防止其蔓延,采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失,以及为减少损失对保险财产采取施救、保护、整理措施而支出的合理费用。但是,商品住房保险财产由于下列原因造成的损失,保险人不负赔偿责任:①战争、军事行动或暴力行为。②核辐射或各种污染。③地震及其次生灾害。④被保险人或其家庭成员、寄居人的故意行为。⑤保险房屋被改作住宿以外的用途。⑥被保险人在投保后擅自改变房屋结构;⑦保险财产因设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在原因以及自然磨损、正常维修造成的损失或引起的费用。⑧其他不属于保险责任范围内的损失和费用。
       2.自购公有住房保险
       随着城镇住房制度的改革,居民租住的公有成套住房较多已被居民买下,这些公有住房便成为居民资产的一部分。为了保障这部分居民对该自有房产的经济权益,同时也为了扩大房产保险的险种,促进房产保险业的发展,繁荣保险市场,出现了自购公有住房保险。自购公有住房保险的被保险人为自购公有成套住房的所有者。该自购公有成套住房是指因住房制度改革而出售的原公有住房。列入保险的财产是自购公用成套住房及其附属设备和室内装修材料。保险金额由被保险人根据保险财产的实际价值确定,并按保险单上规定的保险财产项目分列。
       3.住房财产两全保险
       住房财产两全保险既具有经济损失补偿的特性,又具备到期还本甚至增值的特征。住房财产两全保险通常以家庭财产两全保险的形式出现。承保责任通常分为火灾险、综合灾害险两种,被保险人可任选一种或全部。被保险财产遭受损失时,保险人按保险单上注明的承保险别的条款规定负赔偿责任。
       4.住房综合保险
       住房综合保险通常以家庭财产综合保险的形式出现,其保险财产是被保险人自有的,坐落或存放于被保险人户口所在地,或经特别约定,并在保险单上载明地址的下列财产;①被保险人所有、与他人共有用于居住的房屋;②房屋装潢;③被保险人房屋内的家具;④床上用品和服装;⑤家用电器。另外,经过被保险人与保险人特别约定,并在保险单上载明,被保险人代保管或租赁的用于居住的房屋以及经保险人同意的其他财产称为特约财产,也可以作为保险财产投保。但是,上述未列明的其他财产,属于不保财产。通常,保险人会明确规定下列财产不能作为保险财产:①金银、珠宝、钻石、首饰、玉器、古币、古玩、字画、邮票、艺术品、稀有金属等珍贵财物;②电脑软件、技术资料、文件、书籍、图表、账册;③货币、有价证券;④手提电脑、无线通信工具、笔、打火机、手表;⑤各种磁带、磁盘、光盘、唱片;⑥日用消费晶、各种交通工具;⑦各种养殖物及种植物;⑧违章房屋、危险房屋、政府部门征用或占用的房屋。
       5.住房信用(贷)保险
      住房信用保险是指以被保险人信用为标的的保险,承保债权人因债务人不偿付债务而遭受的损失。在西方,为私人购买住房而提供的信用保险有信用人寿保险和住房抵押贷款保险两种。商业银行、储蓄和放款协会在房屋抵押贷款之前,不仅要求购买者购买住房保险,而且要求债务人取得信用人寿保险。放款机构是信用人寿保险的所有人也是受益人,由借款人交付保险费。倘若借款人死亡,保险人赔偿未完的贷款。信用人寿保险一般采用定期保险方式,保险金额受贷款金额限制,并随着贷款偿还本金的减少而减少,贷款全部清偿后,保险即终止。住房抵押贷款保险是由住房贷款保险机构提供的一种保险,是专门为单位和个人住房抵押贷款借款者提供保险和经济担保,保证借款者如期如数偿还贷款本息。借款人投保后,住房贷款保险机构已成为他的经济担保人,在投保人受损后无力偿还贷款本息时,要将这笔债权债务接收过来,负责清理。
       五、住房保险的职能
       住房保险对于经济发展来说具有以下基本职能:
       1.损失补偿职能。这集中体现于财产保险中。当约定的责任范围以及保险金额内,保险公司按实际损失数额向被保险人给予赔付使得已经存在的房产因灾害事故所致的实际损失在价值上得到了补偿。帮助受灾家庭迅速重建家园,为人们的日常生活提供安全保障。
       2.经济给付职能。这集中体现于人身保险中。由于人的价值无法用货币来衡量,因而在人身保险中,保险金额只能由投保人和保险人事前约定。当被保险人出险或达到合同约定的年龄、期限时保险公司将按照合同的约定承担给付保险金的责任,从而使被保险人或受益人获得应得的保障。
       3.增加信用程度职能。要实现住房商品化,把房改推向深入,就要启动个人的住房消费市场,其重要手段是加强个人住房贷款。银行为了保障贷款资金的安全,要求借款购房者投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全;或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险,已成为增强借款人的信用、安全贷放资金的条件。房产保险可以增强有关当事人的信用,促进房产资金的融通。
       六、住房保险的作用
       1.可以及时补偿灾害损失。这是住房保险的基本作用,住房保险的功能正是通过损失补偿而以最终完成的。只要投保,一旦发生保险合约约定的灾害事故或事件所引起的损失,被保险人即可以从保险人那里得到及时的约定的经济补偿。居民就因此可以避免或减轻损失。
       2.可以促进居民防灾防损。一方面保险人为了减轻经济赔偿负担,乃会制定和实施一套严格的制度督促被保险人防灾防损,防范被保险人忽视防灾防损和逆选择行为,保险人选择投保人本身亦可起到促进居民防灾防损的作用;另一方面保险费率与灾害损失概率大小呈正相关关系,保险赔偿或给付的审核等也可起到促进居民防灾防损的作用。因此,住房保险又可问接地起到避、减住房风险的作用。
       3.有利于保障债权人的利益,也有利于居民获得住房贷款。住房金融机构向居民发放住房贷款,在借款人未投保住房保险的条件下,即使有了住房抵押,其债权利益也难以获得保障,因为一旦抵押住房毁损,住房价值灭失或下降,贷款人就无法确保贷款本金的收回,而若贷款人投保了住房保险,即便抵押住房毁损,贷款人仍可收回全部或部分贷款本息。住房金融机构为确保其债权利益,在向居民发放住房贷款时,一般都以居民投保住房保险为条件,投保住房保险是居民获得住房贷款的一般条件。因此,住房保险既是住房抵押   贷款市场发展的一般条件,也会促进住房抵押贷款市场的发展。
       此外,住房保险还有利于保障投保居民的基本生活,减轻政府的灾害保障负担。因此,应该着力推进住房保险市场的发展。
       七、住房保险的运行程序
       住房保险的运行程序是指住房保险业务运行的过程,即从投保开始,直至理赔为止的保险业务运行的各个环节。
     (一)投保
       居民投保住房保险,要选择合适的保险公司,最好选择开办了住房保险业务的经济实力强、财务安全性程度高、服务质量好、保险费用低且公平、合理的保险公司。在选择保险公司时,最好请保险顾问,提供咨询、指导。选择合适的保险公司是确保被保险人利益实现的基本因素。
       在选择了合适的保险公司后,要与保险公司进行联系,提出投保要求,并填写投保单。投保人在投保时须向保险公司提供自身完整的、真实的材料,填写保险公司提供的保单。保险单的主要内容包括:投保人的姓名或单位名称,投保的房产项目,投保金额或最高赔偿额、保险开始生效日期和保险期限,特别约定、财产占用性质、投保人地址和房产坐落地址等。投保单是保险合同的基础,是投保人要约凭证,投保人必须保证填写的真实性。
     (二)承保
       1.保险公司受理投保单。投保人填写好投保单后,应交与保险公司,保险公司应对投保单进行审核以决定是否接受该投保单。保险公司接到投保单后应认真审核,明确有关内容。若保险公司经审核认为不符合有关保险法规和政策或双方歧义不能消除,则驳回投保单,不予承保。
       2.保险公司签发保险单。若保险公司对投保单没有疑义而决定承保,则签发保险单(即订立合同)。保险单是投保人与保险公司双方确立保险合同的书面凭证,是保险公司在接受投保人的申请经过签署,交投保人收执的凭证。保险单的主要内容包括:被保险人(投保人)的姓名、地址;保险标的;保险责任,即合同中规定的保险公司在约定保险事故发生时所应承保的赔偿责任;保险金额或最高赔偿限款;保险费和保险费率,保险期限等,最后是保险公司或代理人的签名。
       3.投保人交付保险费。经过上述程序之后,保险合同即告成立。在签署保险合同后,投保人必须按合同规定在约定的期限内缴清保险费。如果投保人不依约缴清保险费,除非保险双方有特殊约定,否则保险公司有权终止保险合同。保险公司终止保险合同,对终止前投保人欠交的保险费及利息,仍有权要求投保方如数交足。投保人缴清了保险费之后,在保险有效期内,投保房产发生了保险责任范围内的损失,保险公司须依约赔偿。
     (三)防灾防损
       合同订立后,保险公司为避免或减少保险赔偿金的支付,要采取各种措施预防或减轻投保房产的灾害损失,从而要依合同的规定核查投保人的财产管理或其他有关行为,督促或要求投保人加强管理,若投保人拒绝,保险公司可以拒赔。
     (四)理赔
       1.索赔
       在保险有效期内,保险标的物遭受损失或损害时,被保险人可要求保险公司按保险单的规定给予赔偿,即所谓索赔。索赔是被保险人的合法权利,也是实现其购买保险的目的,保障其合法利益的手段。被保险人进行索赔,在损失发生后,必须履行以下义务:
     (1)通知义务,即发出出险通知。具体是指被保险人在损失发生时,应及时将灾害事故发生的时间、地点、原因及其他有关情况,以最快的方式通知保险公司。
     (2)施救义务。即被保险人在发生灾害事故时应积极施救,设法避免损失进一步扩大,以使损失减至最低限度。
     (3)保持损失现场的完整的义务。即被保险人在灾害事故发生后,应使损失现场保持完整,以便合理确定损失金额和保险公司的责任。
     (4)提供必要的索赔文件。被保险人进行索赔,要向保险公司提供索赔文件,其内容主要包括:保险单、各种原始凭证、保险事故情况报告、出险证明书及损失鉴定证明等。
       被保险人进行索赔时要注意索赔的时效。例如,按规定房屋财产保险,若被保险人在保险事故发生之日起三个月内不向保险公司提出索赔,或不提供有关单证,或自保险公司书面通知之日起一年内不领取应得赔款的,视为自动放弃索赔权益。因此,被保险人应在索赔时效内进行索赔,以获取应得利益。
       2.保险公司现场查勘。
       当住房财产发生出险事故,被保险人提出索赔要求后,保险公司应当立案编号,进行现场查勘,调查出险情况,施救整理,保护受损房产,核算保险标的的实际损失,若有必要,应对损余部分进行处理。
       3.责任审核。
       保险公司在完成现场查勘后,即应进行审核。首先要审定保险责任和赔偿范围。进行这项工作,保险公司要审核保单,以明确事故是否在承保范围内致损,是否发生在保险有效期内,已毁损房产是否为被保险财产等。若属保险责任和赔偿范围,保险公司还要核定施救费用。若有疑难,则应妥善处理。
        4.赔偿处理。
       保险公司通过审核,确认其应负赔偿责任,在完成了定损工作之后,即应准确计算、核定赔偿金额,并一次性向被保险人支付赔款。当保险财产的损失应由第三方赔偿,被保险人向保险公司提出赔偿请求时,保险公司可先予以赔偿,但同时必须要求被保险人将向第三方追偿的权益转让给保险公司,并要求被保险人协助向第三方追偿。

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