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郭树清:房地产泡沫是最大灰犀牛,未来房价的走势非常明朗

发布日期:2020-08-22 21:30:35 浏览次数: 文章分类:楼市新闻

近日,银保监会主席、央行党委书记郭树清在《求是》杂志中发文明确表示:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛“。以往在对经济金融情况的描述中,我们常常会看到“黑天鹅”三个字,这是指未知的风险,那么“灰犀牛”代表什么含义呢?

 

灰犀牛是指知道了其中的风险但不知道何时爆发,比喻大概率且影响巨大的潜在危机。从郭树清对房地产的论述中可以看出,监管层完全认定房地产存在泡沫,既然是灰犀牛,那就意味着这个泡沫很大概率会破裂。

 

根据米歇尔·渥克的模型,灰犀牛分为五个阶段:否认阶段---得过且过---迟缓回应---恐慌不安---彻底崩溃。很显然中国的房地产市场已经到了延缓回应的第三阶段,此前很多的专家学者均认为中国的情况和美国、日本不一样,房价不会有泡沫,但是到了现在却不得不承认,未来房地产市场的道路该怎么走?


银行已经被房地产市场绑架

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要说到谁最害怕房价下跌?不是政府,更不是百姓,而是银行。目前房屋按揭贷款已经成为银行的主要资产投向,在对很多企业发放的贷款中也存在房产抵押,更为致命的是银行对政府融资平台直接或间接发放的贷款,比如融资租赁公司、信托、债券投放到政府融资平台的资金,很大一部分来源于银行资金,而这些贷款的还款来源基本上依靠政府卖地收入,一旦房价下跌,银行将会是最受伤的一个群体。可以说银行股的市盈率这么低,也是考虑到了这部分的风险。


房地产的价格究竟受什么影响?

 

这个恐怕是众说纷纭,既有丈母娘因素,也有城镇化需求,更多的解释则是货币效应,比如马光远就是这个说法的拥泵,商品房早已不再是一件商品,而是金融投资品,和股票的差异不大,既然是金融产品,那就必然受到三方面的影响:

收益率。也就是租金,这是房产能够产生的价值,目前中国的商品房价格租金比普遍超过30倍,相当于股票的市盈率超过30倍,明显偏高。

资金成本。也就是无风险投资利率,购买房子需要花费资金,资金就具备成本,目前国内10年国债的收益率为3%,同样一笔资金分别用于买国债买房,如果每年的房价上涨幅度不足3%,这笔投资显然不划算。

 

货币供给。货币供给影响着大部分商品的价格,房价也一样,但是国家对于货币供给的导向是在实体行业,房地产受到的眷顾不多。

从这几个方面来看,房价泡沫极为严重。


房地产价格将走向何方?

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既然有泡沫,就说明房价需要暴跌,否则无法回归其价值本源,可是经济无法承受这样的痛苦,最关键的是不能破坏金融稳定,可是一味地迟缓回应也不是办法,房地产泡沫能不能化解呢?显然可以,有两个办法:第一种是在其他商品都上涨的情况下,房地产价格维持不变,让房价和其他商品价格的比值达到正常水平,说白了就是在货币放水的情况下,控制房价不涨;第二种是让房价逐步下跌,使其回归正常;当然这两种办法也可以同时使用。

无论如何,房价不能暴跌,否则这只灰犀牛就真的要爆发了,所以未来房价的走势非常明朗,不可能会有大涨,大部分的三四线城市房价将会走上缓慢下跌的道路,而一二线城市的房价则是维持现状。

 

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